Tradicionalmente, a arbitragem vem sendo utilizada no Brasil para resolver controvérsias em grandes contratos do mundo corporativo. No entanto, seja pela falta de divulgação, seja pela falta de conhecimento, essa ferramenta poderia ser amplamente adotada por diversos outros segmentos, como é o caso do mercado imobiliário.
Todo tipo de conflito imobiliário envolvendo direitos patrimoniais disponíveis pode ser solucionado de forma mais ágil e fácil pela arbitragem e as vantagens frente ao judiciário são inúmeras. Problemas relacionados à locação de imóveis, questões envolvendo construtoras e prestadores de serviços, inadimplência e divergências criadas por maus pagadores são apenas alguns dos exemplos.
Abaixo, selecionamos alguns motivos que fazem da arbitragem uma ferramenta hábil para trazer soluções mais rápidas e eficazes para o mercado imobiliário, beneficiando, assim, todas as partes envolvidas.
1. Maior agilidade em litígios envolvendo diversos participantes
O mercado imobiliário é um setor característico por envolver diversos participantes. Construtoras, empreiteiras, imobiliárias, empresas de engenharia e arquitetura e, naturalmente, pessoas físicas podem fazer parte de litígios complexos que demoram anos para se resolverem no judiciário. Basta imaginar o tempo consumido para apenas citar diversos réus em um processo.
Uma ação judicial contendo diversas partes pode demorar cerca de dez anos (ou mais) para ser concluída, enquanto com a arbitragem um conflito dessa natureza pode demorar entre poucas semanas a dois anos para ser resolvido em uma câmara arbitral.
2. Custos acessíveis
Boa parte das câmaras arbitrais ainda está tomada pela resolução de conflitos relacionados a contratos com altos valores. Talvez, por isso, ainda exista um mito de que a arbitragem é um processo extremamente caro. No setor imobiliário, ainda falta muita informação acerca da aplicação e da eficiência da arbitragem para a solução de conflitos.
Normalmente, as despesas administrativas e honorários dos árbitros são cobrados por um percentual sobre o porte da causa ou por valores fixos. Para empresas que possuem um grande volume de demandas, é possível contratar assinaturas mensais com valores acessíveis. Além disso, quando os custos são incompatíveis com a capacidade de pagamento do comprador, a cláusula arbitral não pode ser utilizada em razão dos próprios mecanismos de proteção ao consumidor.
3. Solução para a inadimplência
Um dos problemas mais comuns envolvendo construtoras diz respeito à inadimplência de alguns compradores. Situação envolvendo o atraso no pagamento de prestações de um loteamento, por exemplo, impossibilitam a regularização dos lotes e pode prejudicar o recolhimento de impostos, criando prejuízos grandes à empresa.
O uso da arbitragem para solucionar casos como estes no setor vem se mostrando bastante eficiente, na medida em que, muitos devedores se sentem constrangidos e sequer sabem como e de que forma propor uma solução para a construtora.
Com o uso da arbitragem é possível abordar o devedor mostrando as possibilidades para se solucionar a questão. Como uma das principais vantagens da arbitragem é a possibilidade de utilização de métodos de negociação e conciliação para solucionar o conflito entre as partes, os acordos, quando possíveis, costumam ser celebrados de forma mais rápida, eliminando o problema da inadimplência sem que este se torne uma grande questão para a empresa.
4. Solução para problemas no contrato de locação
Outro litígio bastante comum no setor imobiliário diz respeito a problemas relacionados ao contrato de locação. Independente do imóvel ser comercial ou residencial, a falta de pagamento e a propositura de uma eventual ação de despejo pode representar um enorme desgaste ao proprietário. Situações mais complexas que envolvem diversos contratos de locação em um mesmo espaço, como é o caso dos shopping centers que locam para lojistas, costumam ser ainda mais problemáticas.
Em cenários como esse, que contam com diversos atores diferentes (lojistas) e uma administradora (Shopping Center) o uso da arbitragem pode ser uma ótima alternativa para solucionar a inadimplência e ainda evitar a propositura de ações de despejo. Assim como na situação do loteamento que descrevemos, no caso dos shopping centers contar com a arbitragem pode ser a forma mais pacífica e eficaz não apenas para solucionar dívidas pela falta de pagamento, mas principalmente, para evitar todo desgaste envolvendo o despejo.
Dentre os cuidados importantes que se deve ter ao elaborar um contrato, a escolha criteriosa da forma de solução de conflitos é uma das principais.
5. Eficaz para conflitos envolvendo compra e venda de imóveis
Muitas construtoras e imobiliárias têm receio de incluir uma cláusula arbitral no contrato de compra e venda de imóveis. O motivo da cautela se dá, pois, o Código de Defesa do Consumidor estabelece em vários de seus dispositivos que as deliberações referentes à relação de consumo não podem ser tomadas unilateralmente por qualquer uma das partes. Isso significa que impor uma escolha entre a jurisdição estatal ou a jurisdição arbitral poderia configurar como prática abusiva, especialmente nos contratos de adesão.
No entanto, vale destacar que o próprio Código incentiva a adoção de mecanismos alternativos para a solução de controvérsia. Assim, para que tais cláusulas possam estar presentes em um contrato de adesão, por exemplo, é necessário incluir uma cláusula compromissória que deixe explícita a vontade dos envolvidos de renunciar à jurisdição estatal para compor eventuais conflitos utilizando a arbitragem.
Fonte: https://arbitranet.com.br/
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